业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约
业主大会议事规则
第一章 总则
第一条 规则制定的目的和依据
为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。
第二条 业主大会和业主委员会的设立
业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。
第三条 业主大会宗旨
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。
第四条 议事规则性质
本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的选举、组成、任期和任职条件等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会与相关单位的关系
业主大会、业主委员会接受梅陇镇人民政府、闵行区房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议事项及时告知居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门，并认真听取居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门的意见和建议。召开业主委员会会议讨论小区重要事项的，业主委员会应当邀请居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门参加，并认真听取居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门的建议。居委党组织认为有必要的，需召开四方联席会议讨论通过。
业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居民委员会设立的人民调解委员会协调解决。
第六条 物业管理区域基本情况
一、业主大会名称：上海市闵行区南方公寓小区业主大会
二、业主委员会办公地址：南方公寓大门口南楼
三、物业管理区域范围：古美西路316弄1-21号
四、物业类型：住宅。
五、物业管理区域概况：房屋总建筑面积：31821.26平方米。房屋面积构成：
（一）住宅30050.47平方米，238套。
（二）非住宅1770.79平方米，2套。
第二章 业主大会
第七条 业主大会议事内容
1、制定和修改《业主大会议事规则》《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；
2、决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
3、决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
4、决定业主大会诉讼事宜；
5、选举、罢免业主委员会委员；
6、审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；
7、审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
8、审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；
9、审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
10、改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；
11、决定改建、重建建筑物及其附属设施；
12、改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；
13、审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；
14、决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
第八条 业主大会会议形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面（包括数据电文）征求意见的形式。业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。
第九条 集体讨论议事的方式 集体讨论形式议事，本业主大会会议选择采用由业主推选出的业主召集人参加会议。业主召集人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
第十条 书面（包括数据电文）征求意见的方式
（一）表决票的送达结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列情形之一的，均为表决票已送达：
1、全部采用线下投票的，由业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收。
2、按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式（挂号信件等合法方式）发送；若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。
（二）线下投票的方式业主委员会组织线下投票。业主委员会在物业管理区域内设投票箱，由业主在投票有效期限内自行将个人意见投入投票箱内，或由业主委员会组织有关人员回收业主意见。
（三）表决票的统计方式业主在通过纸质投票后均不得更改投票意见。已送达的表决票，业主在规定的投票时间内未提出同意、反对、弃权意见的，视为同意，但对差额事项表决时，该表决票视为废票。同意票、反对票、弃权票票数相同时，以投票专有建筑面积多的为多数意见。业主委员会在社区中心、居委会和房管办的指导、监督下统计汇总线下表决结果并予以公布。
第十一条 参加业主大会会议业主人数的确定业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。业主大会会议采用书面（包括数据电文）征求意见的形式召开的，与会业主人数以表决票送达的业主数计算。
第十二条 业主大会会议召开形式业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年召开1次，定期会议召开时间为每年1月份。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主提议；
（二）业委会委员出现缺额需要增补或提前换届；
（三）选（续）聘物业公司；
（四）其它应当需召开业主大会决定的事项。属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业委会资讯。若提议议题涉及业主委员会的，可以请求政府有关部门对提议书面材料的真实性和有效性进行核实，核实结果以书面形式告知业委会。业委会决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。
第十三条 召开业主大会会议的程序本业主大会会议按下列程序召开：
（一）筹备工作业主委员会根据相关规定做好开会前的准备工作。
（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容在小区“ ”平台发布并以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告，同时邀请居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门参加，并认真听取其意见和建议。
（三）投票表决参见本议事规则第十一条和第十二条。
（四）通报大会议事决定业主委员会根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在小区“ ”平台以及物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十四条 业主委托代理人的约定事项
业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主参加，但同一代理人所代理的份额不能超过3份。
（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
第十五条 同一事项再次提议表决的限制
业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十六条 业主委员会职责业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（八）处理违反管理规约的行为；业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。
第十七条 业主委员会组成结构及委员任职条件
（一）业委会委员组成结构
1、居委党组织委员和居委会委员在业委会中的比例不低于20%；
2、业委会中须有物业管理和工程建设方面专业性背景一定比例的委员；
3、业委会委员中党员比例不得低于50%；
4、业委会委员中上班兼职担任业委会委员的比例不得高于50%；
（二）业委会委员任职条件
业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任，具体如下：
1、思想政治素质好，政治立场坚定，被上级部门评为先进个人的及党员优先考虑；
2、服从居委党组织的领导和安排；
3、群众观念强，热心社区事务和公益事业，勇于面对工作中的矛盾和问题，有足够的履职时间；
4、严格遵守国家法律法规，严格遵守廉洁自律准则，在执行各项廉洁纪律上自觉性强、原则性强；
5、签订任职承诺书。
有下列情形之一，不得担任业委会委员：
1、损坏房屋承重结构的且未改正的；
2、违法搭建建筑物、构筑物的且未改正的；
3、破坏房屋外貌的且未改正的；
4、擅自改变物业使用性质的且未改正的；
5、欠交物业服务费和停车费的且未改正的；
6、欠交或未续筹专项维修资金且未改正的；
7、违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的且未改正的；
8、违反小区《居民公约》、《管理规约》拒不履行业主义务等且未改正的；
9、干扰小区管理秩序、寻衅滋事（如私拉横幅、乱张贴和发放宣传资料等）的；
10、本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
11、不遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，侵占集体或公共资产的；
12、不执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
13、不履行业主应该承担的房屋使用安全管理义务的；
14、法律、法规、规定等相关文件规定其它物业使用禁止行为的。
第十八条 业主委员会选举、组成和任期业主委员会选举实行等额选举，设委员名，其中主任1名，副主任1名。主任、副主任由业主委员会从委员中推选产生。业主委员会每届任期五年，委员可以连选连任。
第十九条 业主委员会会议业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）业主委员会每个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居民委员会指定一名委员召集。
（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员过半数以上同意。
（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定，应当通过小区“ ”平台以及物业管理区域内公告栏向全体业主公告。
第二十条 业主委员会委员的资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止；
1、已不是本物业管理区域内业主的；
2、被司法部门认定有犯罪行为的；
3、在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
4、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
5、收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；
6、严重违反有关物业管理、财务会计法律、法规的；
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：
1、连续三次以上或者以上无故缺席业主委员会会议的;
2、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
3、违反业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约或者违反业主大会、业主委员会决定等的；
4、违反本条例第十七条相关规定的，其中符合委员资格自然终止条件的，按照委员资格自然终止处置。部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在小区“YI”平台以及物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员。业主委员会委员全体书面辞职的、委员人数不足二分之一或无法正常运作的，应提前换届，乡、镇人民政府应当会同房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组，业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。业委会提前换届的，由居民委员会代为履行职责或新一届业主委员会选举产生之前原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。
第二十一条 业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
第二十二条 业主小组议事程序物业管理区域内以单元为单位成立业主小组，业主小组由该单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：
（1）讨论业主大会拟讨论的事项；
（2）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿；
（3）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设备的维修、更新。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。
第二十三条 印章的使用管理业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章分别由主任，财务委员，副主任保管，不能由一人同时保管二枚以上印章，实行使用登记制度。经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，存档保管。业主委员会所有印章的使用，均不得超越业主委员会的职责范围。
第二十四条 信息公告下列事项应当在日内在小区“ ”平台以及物业管理区域内公告栏内公告：
1、业主委员会决定；
2、业主大会会议决定；
3、业主委员会成员资格终止情况；
4、业委会工作和活动经费账目；
5、小区维修资金、公共收益账目。
第二十五条 业主大会档案资料管理业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十六条 资料和财物移交业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，房管办事处应当及时提供。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的物品移交给业主委员会。
业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求梅龙镇人民政府督促移交，公安机关应当予以协助。
第二十七条 业务学习培训业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二十八条 业主大会活动经费业主大会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会开支，计6000元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计500元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用2000元/月，
具体支付对象如下：
（1）主任400元/月；
（2）副主任400元/月；
（3）委员400元/月。
业主委员会开展工作的经费来源采用共有部分、共用设施设备经营收益筹集方式，业委会代表全体业主参加民事诉讼时聘请法律顾问费用1万元/年（此费用只限于当年使用，每年费用不能累加至下一年，如超过此费用的需另行召开业主大会讨论）。专项维修资金和公共收益收支帐目由政府推荐的有资质的中介机构代为管理，经费收支帐目每3个月在小区“ ”平台以及物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 业主委员会的换届改选
第二十九条 换届改选原则全体业主自觉接受梅龙镇人民政府、房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。
第三十条 启动换届程序业主委员会任期届满前五个月，应当书面报告梅陇镇人民政府，并积极配合做好换届改选工作。
换届改选小组由业主代表、梅龙镇人民政府代表、房管办事处代表、居民委员会代表组成。
第三十一条 业主委员会候选人的产生业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在小区“ ”平台以及物业管理区域内公示、公告。
第三十二条 业主委员会不能及时换届选举的处理因客观原因需要延迟换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。因客观原因不能完成换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居委会代为履行职责。
第三十三条 业主召集人和换届选举小组中业主代表的条件
1、任职条件参照推选业委会委员的条件执行；
2、业主召集人的任期与本届业委会的任期一致，新一届业主召集人由新一届业委会选举产生后再组织推选。
第五章 附则
第三十四条 业主大会议事规则的修改和补充
本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约自2021年月日业主大会会议讨论通过之日起生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
管理规约
为了维护南方公寓（以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业选聘，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况，经2021年 月 日业主大会会议讨论通过，制定本规约。
第一部分 物业的使用
第一条 业主、使用人权利与义务业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、法规的规定以及本规约约定，享受相应的权利，履行相应的义务。本住宅小区内属于建设单位所有、未销售的物业，其共用部分应当纳入统一管理。
第二条 相邻关系业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规、规章、制度和本规约约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 物业使用原则业主、使用人在物业使用中，应当遵守物业使用的相关规定以及本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条 物业装饰装修业主、使用人应当按照下列规定装饰装修物业：
（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议。
（三）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》，随附房地产权证、业主身份证复印件，交至物业服务企业（小区管理处）；属于使用人装饰装修的，还需另附租赁合同、使用人身份证复印件和业主授权文书。同时，积极配合物业服务企业办理施工单位和施工人员的出入凭证，积极配合物业服务企业对出入小区施工工具、装饰装修材料的查验记载。
（四）在装饰装修房屋期间，配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的现场巡查；
（五）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部分；
（六）施工期间采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，每日18时至次日8时以及法定节假日（含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行敲、凿、锯、钻等产生噪声的装饰装修作业；在其他时间进行装饰装修作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活；
（七）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修若因不预留检修孔而需要拆除墙面，重新装修的费用由业主自行承担；
（八）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；
（九）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第五条 物业转让、租赁规范和违规行为的处置业主、使用人应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业委会资讯。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、业主委员会。业主转让物业，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定。业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住。业主、使用人有上述违法违规行为，业主委员会可书面要求业主或承租人限期纠正。违法违规行为被有关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。
第六条 擅自改变物业使用性质的处置业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法权益的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主或使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门及其设立的服务热线投诉举报。
第七条 违法搭建的处理业主、使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙原有的门窗尺寸、拆除连续房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。业主、使用人有上述违规行为的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报。
第八条 空调的安装使用管理及安全隐患的处置业主、使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。业主、使用人使用空调产生噪声超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第九条 物业消防安全管理和隐患处置业主、使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；不得在楼道内堆放物品，不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全。业主有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。业主在楼道内堆放物品的，物业公司可以进行清除。
第十条 车辆停放管理业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用，如实向物业服务企业或停车管理服务单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。 机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用，委托物业服务企业出租机动车停车位，业主应提供房屋产权证、行驶证、驾驶证等材料，办理机动车停车位租赁登记手续。注：车辆的行驶证及房屋产权证上为同一人方可认定为业主车辆。机动车停车收费标准如下：
（一）长期月租停车：为了便于车辆有序管理，物业采取定车定位的停车方法管理。车位优先考虑满足有三证合一的业主或首辆车业主。符合条件的业主每月交纳停车费150元。租客车辆（须租赁合同、行驶证、驾驶证三证合一），同一套房屋内第一辆车每月200元，第二套300元。长期月租车辆实行先缴费后使用的原则，私自不得转让。逾期一个月未交费的按探亲访友车辆收费。物业收回再酌情安排，并向业委会报备。
（二）临时停车由于小区车位不足，长期月租停车已经饱和，除了探亲访友车辆之外原则上不允许有外来车停进小区。如小区确有较多停车位空余，在不影响正常停车状况情况下允许少量临时停车。外来临时车辆半小时内免费，半小时以上1小时内收费5元；一小时以上以每小时10元递增收费，不足1小时以每小时10元计算，以此类推，最高以24小时收费80元（即8小时以上24小时以下收费80元）。
（三）探亲访友车辆停车：探亲访友车辆一小时内免费，一小时至六小时以内10元，超过六小时按临时车辆收费，每小时10元递增收费，不足1小时以每小时10元计算，以此类推，最高以24小时收费30元。临时车辆和探亲访友车辆原则上不允许过夜。物业服务企业应加强管理，规范收费，门卫认真记好临停车辆和探亲访友车辆记好司机车牌号和联系电话，及所探亲友人户室号。现金收费后应向缴费人出具发票，归为公共收益。缴费人应妥善保管好发票备查。坚决杜绝乱收费，不收费现象。业主委员会不定期抽查。车辆停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，由业主委员会或物业服务企业强制拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车者承担。业主、使用人不得在物业管理区域内属业主共有的车位或道路上擅自设置地锁。业主、使用人有擅自设置地锁行为的，业主委员会或物业服务企业可以劝阻；劝阻无效的，业主委员会或受业委会委托的物业服务企业可以书面要求其限期整改；逾期未整改的，由业主委员会或受业委会委托的物业服务企业予以处理。
第十一条 垃圾分类管理业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾和非生活垃圾进行户内分类并分类投放；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示。
第十二条 物业使用的其它约定业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：
（一）宠物饲养：必须办理相关饲养证和及时进行免疫，并且遵守小区文明养宠公约；
（二）阳台封闭：若二次装修或更换窗户，必须与原始窗户风貌一致；
（三）晒衣架安装：基于小区普遍现象，今后出现一切问题，由相关业主承担；
（四）卫星电视接收设施安装：必须遵守相关规定；
（五）在公共区域进行文娱活动：不得存在扰民现象；
（六）空调外机不得安装在安装位以外；
（七）不得擅自改烟道；
（八）擅自毁绿，按照有关规定进行罚款。
第十三条 文明居住管理全体业主（使用人）应当自觉遵守《上海市民文明居住行为规范》，不得发生违反规范的不文明居住行为，违反规范且属于公民物业使用领域征信范围的，将被纳入本市公共信用信息平台。
第十四条 物业的维修养护业主、使用人共同约定应当按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起_7_日内作出是否同意的书面决定；逾期不作出决定的，视为同意。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，授权物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修中发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位在约定时限内解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用人向建设行政管理部门投诉，也可以按照物业保修金使用的相关规定进行修复。
第十五条 未按规定交付有关费用的处置业主、使用人未按规定和约定支付物业服务费、机动车停车费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不支付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布欠交情况、注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并可以按照相关约定将相关业主欠交物业服务费信息报送市公共信用信息平台。
第十六条 业主提交通讯联系方式的义务各业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式的，物业管理活动中相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱为有效送达方式。
第二部分 物业服务企业的选聘
第十七条 物业服务企业选聘一般规范业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应当加盖业主大会印章。业委会应要求物业服务企业每年提交书面企业诚信报告，时间为11月25日（含）前，并向业主公示该诚信报告。
内容应涉及：
1、企业及其法定代表人、主要股东（股权>50%的个人及企业）在报告公布日是否被列为失信被执行人、是否被列为严重违法失信企业；
2、是否存在全上海市范围内涉及企业的物业诚信记分情况（物业监管平台上可体现的数据）；
3、转包的第三方专业机构名称及合同期限；
4、小区所有公共部位广告合同期限及收益；
5、企业可收到相关法律文书的联系地址确认。
6、其他业主大会提出的企业诚信要求。
第十八条 选聘程序的启动发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；根据十七条要求，企业未按时提交报告的，业委会应在5个自然日内书面催告其提交并向全体业主公告。发生以下情形之一的，业委会即应在10个自然日内书面告知物业服务企业合同终止，并在书面告知日后的30天内启动新的物业选聘方案表决。届时业委会未启动程序的，授权居民委员会向全体业主公告。
1、连续二个年度未按期提交诚信报告且经催告限期内仍未提交的；
2、在合同履约期内（指合同期内及合同未续签后的事实服务期间）发生全上海市范围内企业诚信记分累计18分（含）以上或闵行区范围内企业诚信记分累计10分（含）以上（均含项目经理诚信记分加权记入企业部分）；
3、连续二次在闵行区或梅陇镇物业综合测评中排名在末10%，或者得分均低于60分的。上述情形发生时离当期合同期限已不足三个月的不再进行续聘表决。
第十九条 选聘方案的制定和表决业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求，制定具体选聘方案。选聘方案包括以下内容：
（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
（二）物业服务标准；收费内容及标准；计费方式（包干制或酬金制）；
（三）物业服务合同期限；
（四）选聘方式；
（五）物业服务合同的主要条款;
（六）十七、十八条所述的企业诚信要求。该方案应在物业管理区域内的公告栏内公示7日，听取业主意见，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏内公告。
第二十条 选聘工作的实施各业主授权业主委员会依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其中，物业服务企业提出继续为本物业管理区域提供管理服务，业主大会应先讨论决定是否续聘及续聘的服务方案，决定续聘后业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；表决结果为不续聘的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作。业委会资讯。在公开选聘物业公司期间，原物业公司继履行原物业服务合同。物业服务企业提出不继续为本物业管理区域提供管理服务，业主大会应采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作。选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主查询。
第二十一条 无法及时选聘的处理经各业主、使用人共同约定：因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，授权业主委员会或居委会在代为履行期间可以请求政府推荐物业服务企业临时代管，业主大会可以委托业主委员会与代管的物业服务企业签订临时代管协议，明确临时代管期限、服务内容、服务标准和收费标准。业主按临时代管协议的约定支付物业服务费。
发生前款约定情形的3个月内，业主委员会应当根据《业主大会议事规则》和本规约约定，启动物业服务企业的选聘程序，落实本住宅小区新的物业服务企业。
第三部分 共用部分收益
第二十二条 共用部分收益的来源本住宅小区内物业共用部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的全部停放车辆所得的收益；公共房屋租赁收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施经营收益；物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。
第二十三条 共有部分收益归属和分配本物业管理区域共用部分收益归业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。业主对共用部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；
本物业管理区域共用部分收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。
第二十四条 共用部分收益的使用规范利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一经营，其经营收入扣除物业服务企业经营成本后，其收益属于全体业主或部分业主共有，并存入业主大会维修资金账户，专款专用。物业利用物业共用部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金，并按照下列范围使用：
（一）用于《业主大会议事规则》约定的业主大会授权业委会可以使用的经费；
（二）费用不超过50000元（含50000元）的项目，经业主委员会三分之二的委员签字同意后，可用于公共部位设施设备的新增、维修、更新和改造，相关场地的维修、更新和改造。费用超过50000元（不含50000元）的项目，须经业主大会表决通过。业委会不得将工作经费用于法律顾问服务。法律顾问服务费应在议事规则中予以明确，并应经业主大会表决通过。法律顾问经费超过议事规则规定限额的须再应经业主大会表决通过。
第二十五条 物业共有部分的公众责任保险本住宅小区内物业共有部分公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小承担投保费用，委托物业服务企业投保的，应在物业服务合同中约定。
第四部分 附则
第二十六条 矛盾纠纷的调处各业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由梅陇镇南方二居委会设立的人民调解委员会居间调解处理。在业主委员会日常运作、换届改选过程中遇有矛盾冲突时，各业主同意由政府主持小区综合管理联席会议、第三方中介机构进行协调解决。
第二十七条 违约处理
（一）业主、使用人违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人限期改正。违法、违约行为构成相邻妨害的，相邻业主可以向人民法院提起诉讼，要求排除相邻妨害，维护自身权益。
（二）业主、使用人未与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。
（三）物业公司若有违约行为，按照相关规定处理。
第二十八条 连带责任物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任，但业主已经采取积极措施的除外。
第二十九条 生效和修改本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，自业主大会会议通过之日起生效。 本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。
专项维修资金管理规约
第一条 制定的目的和依据为了规范南方公寓小区专项维修资金（以下简称维修资金）筹集、使用、续筹、补建、增值等管理，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本规约。
第二条 维修资金账户管理本业主大会授权业委会代为与业主大会维修资金账户开立银行、维修资金代理记账等机构分别签订《业主大会维修资金账户开立银行委托合同》、《业主大会维修资金账户代理记账合同》。
第三条 维修资金筹集、补建与再次筹集业主应当按照下列方式筹集、补建、再次筹集维修资金：
（一）按照相关规定交纳首期维修资金；原未交纳首期维修资金的业主按房屋建筑面积，一次性交纳；
（二）维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按分期交纳的方式再次筹集，按平方米逐月交纳，由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收，并在30日内转入维修资金分户账内。再次筹集后维修资金余额，配备电梯的物业不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。
第四条 维修资金补充业主应当按照下列方式补充维修资金：
授权业主委员会和物业服务企业根据本小区利用物业共用部分获取的收入，扣除管理服务成本和业主大会决定用于补充物业管理需要的其他费用后的公共收益每季度末予以结算，次月5日前补充入业主大会维修资金账户，入账的公共收益自入账之日起一年内转入专项维修资金分户账内。
第五条 资金使用业主应当严格按照法律法规的规定和本规约的约定使用维修资金和公共收益：
（一）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新符合下述情形之一的，由物业服务企业采取应急防范措施，费用按规定列支：
1. 存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施：
（1）给排水系统中设备控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等设施设备发生故障，无法正常使用的；
（2）电梯运行系统中轿厢、升降轨道、曳引机、钢丝绳、基坑等设施设备发生故障，无法正常使用，由电梯专业检测机构出具整改通知书的；
（3）消防设施设备中消防中央控制系统、消防供水系统、消防喷淋系统、正压风系统、消防水泵（房）、消火栓箱、灭火器具、消防外部结合器、防火门损坏等发生故障，消防部门出具整改通知书的；
（4）屋顶、屋面、地下室发生积水或严重渗漏，外墙面渗漏水或有脱落危险，经房屋质量检测单位出具证明的。
2、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其他情形；上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后，制定后续维修、更新方案，经业主委员会同意，并经维修资金账户开立银行提供的审价机构进行工程预算咨询，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支；业主委员会不履职或无法正常运作时，全体业主授权政府组织代为维修，维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付。
（1）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新、改造费用在1000元（含1000元）以下，且每年度使用该类维修工程的资金总额在10000元以下的，由物业服务企业直接组织实施，费用报业主委员会签字盖章同意后，按规定从维修资金中列支；
(2) 物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新、改造费用在1000元(不含1000元)以上50000(不含50000元)元以下，且每年度使用该类维修工程的资金总金额在100000元以下的，由物业服务企业制定维修、更新方案，报业主委员会审核同意（半数以上业委会委员签字）后，由物业服务企业组织实施，费用按规定从维修资金中列支；
（3）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新、改造费用在50000元(含 50000) 以上的，由物业服务企业制定维修、更新方案，报业主委员会审核同意（半数以上业委会委员签字）后，召开业主大会，三分之二以上业主签字同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定从维修资金中列支；
（4）涉及单幢住宅物业共有部分，共用设施的维修、更新、改造的费用在5000元（不含5000元）以下的，由业委会审核同意（半数以上业委会委员签字），由物业服务企业组织实施，费用按规定从维修资金专户中列支，并需向楼幢业主公示7天。业委会资讯。费用在5000 元（含5000元）以上的，由业委会审核同意（半数以上业委会委员签字），需经涉及该幢的三分之二以上业主签字同意后，由物业服务企业组织实施。费用按规定从维修资金中列支。严禁将全体业主共有的公共收益直接用于楼幢维修。
（5）业委会违反上述权限限额决定的事项，由业委会决议中投赞成票的委员承担相关经济责任。业委会主任未经业委会会议决议，擅自决定并盖章事项，由业委会主任个人及参与的委员承担相关经济责任。
第六条 维修资金使用方案的制定和实施维修资金使用方案按下列程序制定并组织实施：
（一）制订方案：物业服务企业编制的维修资金使用方案应当包括维修项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围、施工单位、决算方式、实施时间等内容，提前一个月提交业主委员会；
（二）完善方案：业主委员会应当征求业主的意见，完善使用方案。
（三）决定方案：业主委员会应当将使用方案提交业主大会或者业主小组表决通过，并在小区内公告；
（四）落实施工单位：由业主委员会与物业服务企业、施工单位签订物业共用部分维修、更新、改造的施工合同；
（五）组织项目施工：由物业服务企业按照使用方案组织实施。项目施工完成后，物业服务企业向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用；
（六）审核施工费用：由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向专户银行发出同意划转维修资金通知，并将维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。
第七条 维修费用承担业主应当按照下列约定承担物业维修、更新、改造费用：
（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
（三）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（四）全体共用部分的所需费用，由本物业管理区域内全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。物业共用部分属于人为损坏的，费用由责任人承担。
第八条 维修资金审价除规定的维修费用在5万元以上的维修项目应当经有资质的审价机构审价外，本小区有下列情形之一的，维修费用也需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支：
（一）属于本约定第五条第（一）项紧急维修项目；
（二）业主大会或者业主小组决定审价的；
（三）按照相关规定和有关标准应当审价的；除规定的维修费用在5万元以下的维修项目，应当由梅陇镇项目指导工作室（政府购买服务的第三方社会组织）审价。
第九条 维修资金审计对维修资金、公共收益的使用和业主委员会工作经费的收支情况按下述方法进行审计:
（一）业主委员会换届改选小组成立之日起的__30__日内，由业主委员会委托业主大会维修资金账户开立银行提供的审计机构进行审计；
（二）业主委员会逾期未进行审计的，由业主委员会换届改选小组或者物业所在地的镇人民政府或者物业所在地的居民委员会委托业主大会维修资金账户开立银行提供的审计机构进行审计。审计报告应当在本物业管理区域内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违规、违约使用的，业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。
第十条 维修资金和公共收益账目公布业主委员会或者委托的代理记账机构每季度向全体业主公布一次下列情况：
（一）维修资金收入、支出和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况；
（三）利用本物业管理区域全体和部分共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况；
（四）业主大会、业主委员会工作经费使用情况；
（五）维修资金使用和管理的其他有关情况。
上述账目公布信息分别张贴于小区公告栏。业主有异议的，业主委员会应当自受理异议申请的__7__日内接受业主查询。
第十一条 维修资金增值业主授权业主委员会按照国家和本市的相关规定，结合本小区维修资金金额和使用情况，以及房屋本体和设施设备场地等物业共用部分老旧程度，确定本小区维修资金存款中定期和活期的比例。
第十二条 违约处理业主违反本规约约定，业主委员会有权责令行为人改正；拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。业主委员会在维修资金使用过程中，不得擅自变更维修资金使用方案或越权签订施工合同，不得在维修资金使用过程中谋取个人利益。损害业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。
第十三条 生效和修改本规约经____年____月____日业主大会会议讨论通过。 本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，自业主大会会议通过之日起生效。
本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分
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